2007博鳌房地产论坛8月16日在海南博鳌拉开帷幕，本次大会的主题是“寻找中国房地产共同的未来”，焦点房地产网将进行全程视频直播。
2007博鳌房地产论坛
主题：寻找中国房地产共同的未来
时间：2007年8月17日上午
地点：中国海南博鳌·索菲特酒店
█ 以下为实录
如果大家有更多钱买房子，心中就踏实。我们讨论更多的就是房价，前一年我们博鳌论坛就说房价为什么直涨不降，也有人会说房价直涨不落，所以我今天的题目就是衡量房价上涨的合理性，我只是把一些数字列出来让大家看一看我们经历是什么情况，第一是GDP和CPI。从1998年以来，我们可以看到两个上涨的数字，高的是GDP，低的是CPI。说明宏观背景，这个宏观背景方丈商家，如果哪个国家房价不能上涨，整体经济都不会增长。根据调整前后的房屋销售价格变化与GDP变化对比图，中间那条线是我们房价的变化，我们可以看到2004年房价高于GDP，房价就是说物价上涨指数，但是我们可以看到，调整之后商品住宅消费价格也是远远低于发展速度。房屋销售价格猛涨，在宏观调控之前，基本上属于一种下降的趋势，这几年成为上升趋势。2003年12月份呈最高峰以后，在今年的4月份才开始平稳，我们看来人均收入和房价的上涨情况，从房屋销售价格变化与GDP变化对比图统计出来的价格变化，从图可以看出来，这两个差距是巨大的。2002年到2006年的首先增长，这上面很明显，我们主办单位财经的调查一样，也就是说大家正常消费数量下降，下面一条线连续多年我们城市的居民消费价格指数趋于下降，也就是大家平均消费没有变化。今年第一季度是12.8%，第二季度是14.8%，这四年过程当中，我们从2002年1300亿，到2005年我们的收入增长14.2%，所以今年的房价增长高于我们经济的增长。昨天和一些同志讨论时，钟伟举例子说1995年盖的房子，到2005年12年的时间，我们30岁以上年轻人到现在有3亿多，2005年30以下年轻人有5亿人。一个时代我们普遍面临70多平米的时候，他们会说70多平米不够我们住的。因此大家可以看到，很多人说，低收入家庭的住房问题没法解决，我买100米房子，我买120米房子，全世界没有政府全部给房子，那么也就是说，我们所有成年人都明显看到，按照家庭来解决住房问题。很重要的是如何来解决住房问题。我们按2008年和2004年国家统计局，包括衣食住行各个方面，而甚至总变化把它扣掉，那么基本消费家庭比重基本上在，那么其他的变化，都是医疗增加了，但设备减少了，文化娱乐增加了，1998年到2004年的时候，低收入家庭，比例差距非常大，我们按照统计局规定，低收入、中等偏下收入、中等收入、中等偏上收入，那么我们一样也可以看出来，在中等偏下收入，1998年已经达到30%，到2004年，上升到18%，也就是上升31%，而消费指数增长，在1998年的时候，我们是30%。在2006年住房贷款的时候月供不能大于月收入的是50%，因此我们是以月做主要的消费指数来计算。根据各个国家政府机构，居民消费统计和房价的统计，2004年我们城镇居民家庭住房比例，从居住住房水电燃气居住服务各方面改观，在中国的35个大城市中，如果按25%的家庭收入来计算，其中有28个城市低收入；如果按35%的指数，大概有12个城市低于一百，如果按照45%的指数低于一百，这样指出比例越大的时候，那么你住房价格，假如收入比例最小的时候。从全国2005年平均住房来计算，我们全国有6个这城市，如果把深圳算上是7个城市，这6个城市主要是北京、天津、上海，然后加上浙江、江苏和广东三个全国经济发展最发达的地方，如果扣除这6个城市，我们超过三千的平均房价，因为剩下的大多城市是1300元/平方米。而我们国家目前，我们的收入指数越低，说明我这个城市竞争力越高，因为我吸收都是最高竞争力的人员，它的社会收入指数不会很高。我们也可以看到，在这个表中，这个城市对富有人的吸引力很大，它吸引了更多有钱人来投资。
如果按比重平均为3点几，2005年不同收入阶层考虑住房存量资产前后条件下的HAI对比，HAI最低收入户在43.8%，这个数据差得很远很远很远，但是如果考虑到低收入家庭或者最低收入家庭，按已拥有的住房存在，可以看出来接近一百，已经达到93.1%，这个数字跟我们刚才提到的，中等以上收入我们不算，中等偏下收入比例达到445.1%，但是更重要的你的支付性指数，可以用消费的比例。根据计算，我们发现未来房价的趋势可能不是经济下降而是严格控制，有可能按照还是必然的上升结果。最低收入户93.1%。其中：原有私房73.1%。所以北京市有一个特殊情况，如果每个人每个月按30块钱补贴，一平米30块钱补贴就补900块钱，那么北京市今年投入15亿用于建设。如果根据这些数据下结论，去年我们有更多的人有能力来运用更多的钱来支付住房消费。
谢谢！
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